Apartamentos de R$500 mil a R$2 milhões representam 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas, recorde de baixa. Juros altos, custos de construção e endividamento tornam a casa própria mais distante.

A escassez de moradias novas voltadas à classe média vem se agravando e atingiu um patamar recorde de baixa. Apartamentos com preços entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões, que já foram o maior segmento do mercado imobiliário nacional, hoje representam apenas 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas nas capitais, segundo levantamento da consultoria Brain Inteligência Imobiliária.

O fenômeno combina três forças principais: juros elevados nos financiamentos, alta nos custos de construção e maior endividamento das famílias. O efeito prático é que a casa própria ficou mais distante para quem costuma financiar 70% a 80% do imóvel após dar 20% a 30% de entrada.

“Seguramente é um recorde de baixa. Esse mercado sempre foi maior no Brasil”

O comentário acima foi feito por Fábio Tadeu Araújo, presidente da Brain, em entrevista, e resume a mudança estrutural: um segmento que já concentrava mais da metade das unidades comercializadas recuou de forma contínua nos últimos anos.

Para famílias com renda mensal próxima de R$ 10 mil a R$ 30 mil — o recorte que o mercado imobiliário identifica como classe média para esse tipo de produto — a variação da taxa de juros é determinante. Segundo cálculos da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a cada aumento de 1 ponto percentual na taxa de juros a parcela do financiamento cresce a ponto de tirar a capacidade de compra de aproximadamente 1,3 milhão de pessoas.

“A taxa de juro é um fator central, porque dificulta as vendas”

Além dos juros, os custos de materiais, serviços e mão de obra subiram acima da inflação média, comprimindo margens e elevando o preço final dos empreendimentos. Também houve expansão do estoque nas faixas econômica e de alto padrão, o que elevou a disputa por terrenos nas capitais e pressurizou ainda mais os custos de produção.

O preço médio dos imóveis cresceu 16% nas principais capitais nos últimos 12 meses, de acordo com levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Do lado das famílias, o endividamento reduz a capacidade de aprovação de crédito, como observou André Mazini, analista do Citi:

“Muitas vezes, as famílias têm interesse na compra, mas não conseguem fechar negócio porque estão com a renda comprometida por outras dívidas. Esse é um fator que limita mais a aprovação do crédito”

“Isso seria uma conversa de maior prazo. Tem que cair a Selic de modo sustentável para o banco responder com redução da taxa do crédito”

Na prática, incorporadoras reavaliaram a viabilidade econômica do médio padrão. Empresas como Trisul, Tecnisa, Even, Mitre, Gafisa, Kallas, Setin e Moura Dubeux reduziram ou interromperam lançamentos nesse segmento. Em debate no Sindicato da Habitação (Secovi-SP), a vice-presidente da Setin, Bianca Setin, resumiu o dilema:

“O público não consegue comprar, e eu não consigo produzir com um valor que ele conseguiria comprar”
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“O médio padrão, infelizmente, está sem produção. É muito difícil fechar a equação hoje, contando custo de terreno, outorga, produção e marketing”

Como alternativa, muitas empresas migraram lançamentos para o programa Minha Casa, Minha Vida, que tem financiamento subsidiado, ou para o alto padrão, onde a dependência de crédito é menor. Emílio Kallas também observou a compressão da classe média:

“A classe média está comprimida. Não é só o juro alto que pesa. Também tem o efeito da pressão dos custos de construção e da falta de terrenos”

Na Região Nordeste, a Moura Dubeux reduziu os empreendimentos da marca Mood (faixa de R$ 500 mil a R$ 1 milhão) para cerca de 20% dos seus negócios. Segundo o presidente Diego Villar:

“Fizemos isso porque os ventos estão contrários. Não tem fator que favoreça. A renda das famílias está comprometida, os juros estão altos, e não tem subsídio”

O diagnóstico é claro e as consequências práticas também: enquanto juros e custos permanecerem altos e a renda das famílias continuar comprometida, a oferta de imóveis novos para a classe média tende a permanecer reduzida. Para quem busca alternativas, a orientação prática é reavaliar prazos, aumentar a poupança para entrada, considerar o mercado de usados e acompanhar sinais de queda sustentada da taxa Selic, que é condição necessária para uma retomada mais ampla do crédito imobiliário.